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不少地方也明確提出將請求銀行落實首套房的優惠利率，加大對二套房的信貸支持力度，加大對在建商品住宅的開發貸款支持力度，公積金政策方面也支持首套自住型購房需求。
今年的"金九銀十"並未迎來如往年般的明顯上漲。國傢統計局最新公佈的8月70個大中城市住宅銷售價格變動情況顯示，68個城市的新建商品住宅價格環比下跌，僅剩廈門一城上漲。對此，不少機構預測，9月平均房價將跌回一年前。各地陸續推送的樓盤信息卻不見昔日火爆的"日光"場景，折射著樓市難以快速周轉的惆悵。樓市持續蕭條，近來各地方"救市"力度再次升級。日前，除瞭北上廣深和投資需求較大的"宜居型"旅遊城市三亞，其他已經基本取消限購。
對於房貸政策，標普分析師鐘良認為，房地產行業對整個中國經濟和地方財政的影響比較重大，除瞭地方政府進行調整外，中央政府也在進行一些微調措施，包括允許放寬房地產按揭貸款等舉措，來進一步緩和房地產市場的下滑。
"這種限制購房資格的政策在設計之初就不完善，對後市必然產生一定的消極影響。"周峰對南都記者表示，價格由市場的供求關系決定，限制政策在這個時候退出或適當放松，是符合市場規律的。希望並且相信四大一線城市，都可以作出相應的調整。
"確實，貸款政策的松動對樓市或許是一個'利好'政策，能刺激樓市的成交量。但事實上，利好樓市發展的信貸政策放松空間較為有限。"在謝逸楓看來，房地產市場的下行趨勢難改在一定程度上源於信貸的收緊。雖然多地明確表示要放松房貸，但銀行並沒有真正執行。
不過，"金九銀十"期間降價樓盤數量雖然眾多，但不難發現，一二線核心區域絕大多數樓盤降價都隻是微調。值得關註的是，降價力度大的主要還是有實力的大型房企。
火急火燎的救市
"取消限購是屬於糾偏，因為限購根本就是臨時過渡性的政策，"亞太城市發展研究會房地產分會會長陳寶存接受南都記者采訪時表示，真正有效並且中短期內很可能會實施的救市政策，還是限貸的放松。限購松綁難有成效的觀點已十分普遍。而武漢、濟南等幾傢當地開發商在接受南都記者采訪時表示，解讀政策很容易發現限購取消已成共識，所以市場在短期消耗瞭利好之後還會回歸平靜，更值得期盼的是銀行信貸政策的放松，這樣才能形成對剛需真正的吸引。
統籌：劉斌
對於這樣的問題，很多人已經不樂觀。庫存量過大的話，後續很難有持續的購買力"接盤"。
鐘良則認為，樓市下行至少持續半年。如果房地產市場低迷時間超過3年，且財政改革推進緩慢，中央政府可能被迫出手幹預，來防止地方政府面臨的財政壓力。
"肯定不會有全面的限貸放開，底線是不能讓投資資金進入樓市。"方圓地產首席分析師鄧浩志如是告訴南都記者。
"從各地政府的角度來看，各種壓力導致必須要放松限購瞭，"廣州維森置業有限公司董事長張維倫告訴南都記者，限購被廣泛取消，是因為樓市總體庫存已經高到一定警戒線，而成交始終沒有跟上。而他和不少同行開始更嚴謹地對待新拿地和新開工，目前全行業將資金鏈的安全看得至關重要。
"由於受房貸、信貸、房企、市場等多種因素影響，大部分取消限購的城市成交未有起色，僅僅小部分城市因取消限購所累積的住房需求釋放，短期內出現成交集中上升的現象。"謝逸楓向南都記者表示，因此，樓市短期難現回暖，取消限購之後的樓市恢復調整前的低迷狀態。
根據標準普爾的報告，房地產收入可能占地方財政總收入的20%左右。假定在房地產市場出現低迷的情況下，這種房地產相關收入下降50%，那麼地方政府總收入就會因此損失10個百分點。
樓市春天還沒來
在資金層面上，房地產吸收大量的上下遊的企業資金。而目前不少房企高庫存、高成本、高負債，必須依靠拉動剛需入市、快速周轉來緩解市場壓力。
"這些前幾年大幹快上出現的問題，早已經陸陸續續暴露，樓市指標不斷降溫。"金港房地產副總經理夏禮國告訴南都記者，一旦重要環節資金出現斷裂，問題可能十分嚴重。
值得關註的是，作為全國房地產風向標的一線城市，目前無一放松限購，即便廣東省房地產協會會長蔡穗竹塘鄉二胎聲呼籲廣東可放松限購、廣深可探索逐步放松，一線城市的官方部門仍沒有采取任何行動。
"全國陸續放松限購，本來就不意外。值得關註的是，各個城市的限購政策都有一個相同點，就是對外地客戶的限制。"滿堂紅廣州分公司市場部總監周峰接受南都記者采訪時表示，這幾年，大型城市的主管部門都看到，外地客戶群體才是真正的主力群體，比如在廣州就起碼占瞭當地樓市6成以上的購買力。而限購政策限制瞭這些有錢且基本不需要銀行貸款的客戶入市。
"確定放松限購的頭兩天，我的電話就沒停過，"武漢地區一位開發商有關負責人告訴南都記者，開始是不斷有獲得購房資格的人士咨詢樓盤、政策、定價，但是購房者更關心的是，政策接下來還會怎樣，這樣放松下去樓價到底會怎麼走，買房子到底還值不值？
地方政府"火急火燎"展開"救市"行動，主要是背負多重壓力。而地方政府和開發商以及剛需購房者，都有著各自的難處和壓力。
不過，不少假證代辦的機構已經在取消限購的城市陸續消失。不少業內人士認為，取消行政限制，至少有利於市場回復比較良好的秩序。
限購政策放松之後，樓市表現略有回升的包括南昌、長春、蘇州，這三個城市在政策放松後的一個月內市場成交有所起色，較今年3月至限購放松前的日均成交量分別上升16%、16%和11%。
忽如一夜春風來。最近幾個月，各地火急火燎的救市行動快速蔓延。之前3年內46座實施限購政策的大中城市，除瞭北上廣深四個一線城市和投資需求較大的三亞，其他城市都陸續取消或適度放松瞭限制措施。
南京業內開發商告訴南都記者，樓市受到輿論影響進入瞭觀望期。今年5月份是量價分水嶺。而也有中介人士認為，由於前些年漲得過快，現在市場回歸平穩可能是房地產健康發展的標志。
不過，"金九銀十"期間降價樓盤數量雖然眾多，但不難發現，一二線核心區域絕大多數樓盤降價都隻是微調。值得關註的是，降價力度大的主要還是有實力的大型房企，例如萬科、雅居樂、中海等多盤啟動降價。這些大型房企貨量相對較多，去庫存的壓力也就更大，另一方面，大型房企的實力也相對較強，故能給出較大的讓利幅度。
南都記者梳理瞭一下大型城市放松限購的政策詳情發現，出現頻率較高的內容主要集中在幾大方面。包括大戶型不納入限購、放寬限購地區、放松提供繳納社保和納稅證明的年限、不再規定繳納時限、傾斜住房政策以加強人才引進、契稅或財政補貼、調整普通住宅標準，政府回購商品土地信用貸款利率貸款全省皆可處理房做保障房等。
"預計2014年第四季到2015年中國樓市政策走勢分三個階段。"謝逸楓向南都記者分析稱，第一階段是全面取消限購，以6月份呼和浩特第一次提出全面取消限購的做法為標志。預計三亞將在近期內取消限購，一線城市取消限購"救市"計劃有望年底到2015年上半年完成。
"按當前已取消41座限購城市的樓市效果與作用看，總體樓市並未因取消限購起到'復蘇與回暖'的目的，市場呈現成交量上升'曇花一現'景象。"亞太城市房地產研究院院長謝逸楓接受南都記者采訪時表示，限購取消，有些城市效果明顯，而對於庫存過大、需求有限的部分二三線城市來說，救市效果並不明顯。
據其分析，這五個防線分別為：一是減少或推遲以項目投資為主的非必要資本性輸出、二是削減行政性支出、三是加強稅收征管、四是動用以財政性存款為主財政儲備、五是出售資產。標普估計，地方政府通過削減資本性支出會彌補或減少3個百分點的損失收入。而通過減少行政性開支和加強稅收征管，地方政府可以找回另外一個百分點的損失收入。通過利用財政儲備，也就是財政性存款的話，地方政府就會減少6個百分點的損失收入。
不少接受南都記者采訪的業內人士和購房者認為，在短期內，這些放松限購的舉動有望為當地的樓市註入強心針。但政策持久力仍待查。
鄧浩志認為，以房貸政策看，二套首付7成改6成就比較合理，屬於回歸寬松版限購。
盡管如此，很多地方政府把救市的新重點寄希望於限貸政策的放松。比如此前福建出臺的樓市"閩八條"中就提出，"購房人償清購房貸款後，再次申請貸款購房，按首貸認定"。
內容來自sina新聞
而在很多一早就直言期盼放松限購的開發商看來，也還沒到松一口氣的時候。
國傢統計局最新公佈的8月70個大中城市住宅銷售價格變動情況就給出瞭很明顯的信號，當時已有過半原本限購城市放松瞭限購政策的執行。而8月房價信息顯示，68個城市的新建商品住宅價格環比下跌，僅剩廈門一城上漲。
如此看來，限購松綁難有成效的觀點已十分普遍，地方能否承受隨之而來的種種壓力？
可能還隻是調整的開始
在各地房產交易中心等有關機構，專註盯著限購的功能窗口都在快速"轉型"，不再要求各種證明文件、歷史資料等。南京樓市的限購令推行瞭長達42個月。9月21日下午取消文件下達後，南都記者聯系當地媒體探聽市場的反應。在南京房產交易中心，"開具新購住房證明"的窗口已經關閉。
"可能會倒掉一批的，"一位憂心忡忡的內地開發商告訴南都記者，自己的幾位同行打算開發完手頭的項目就退出市場，看看下遊的服務業有沒有機會。他認為，政策今天說限制就限制，明天要調整也就調整，我們制定計劃永遠趕不上變化，也沒有很強大的實業能力支撐銀行貸款，很難在水深火熱的房地產繼續混下去。
目前不少開發商寄望"松綁"後的"十一"黃金周能夠發力。中原地產項目部總經理黃韜接受南都記者采訪時表示，業內還是看好"十一"黃金周的成交量的。今年很多開發商從第三季度已經開始降價出貨，緩解瞭一定的銷售壓力。
弱市之下，小戶型、低總價的剛需盤明顯更受市場歡迎。不少開發商盯準這類定位。南京房地產專傢孟祥遠評論認為，如果在優質地段剛需板塊賣高價盤，有好長一段時間銷售額都不夠支付財務成本。目前對開發商而言，不宜冒險激進。
不少業內人士還認為，救市、限貸政策大幅度調整都是可能的。而現在可能還隻是調整的開始。
"8月份房地產數據可以說降到瞭2008年以來的低點。"陳寶存對南都記者分析稱，資金流動性寬松方面的政策，才是未來真正影響樓市的政策。
而多數接受南都記者采訪的業內認為，最強最有力的舉措，應該是信貸政策的適當寬松，而這也是大有可能的方向，適度的信貸寬松政策很可能會盡快重啟。
但與不少在內地廣泛紮根的開發商一樣，張維倫也不看好放松限購的長期效應，認為市場很快還會歸於冷靜。
根據標準普爾的報告，房地產收入可能占地方財政總收入的20%左右。假定在房地產市場出現低迷的情況下，這種房地產相關收入下降50%，那麼地方政府總收入就會因此損失10個百分點。
"大多數地方仍有能力來應對未來一年房地產市場急劇調整對其收入造成的影響。"標準普爾的分析師鐘良認為，盡管地方政府對房地產相關有較高的依賴性，但地方政府仍有五個防線應對房地產市場回調對地方政府收入造成的沖擊。
方圓地產首席分析師鄧浩志接受南都記者采訪時認為，除瞭限購，像限價限售限簽這樣的限制性政策基本名存實亡，解禁並無壓力。"最重點的廣深郊區限購放開是可能的，目前廣州從化增城無限購，南沙花都也是可以取消限購的。"
盼松綁限貸
限購是放松瞭，但同時備受關註的貸款政策，目前還並沒有全國統一的發聲。至今，沒有官方確認的全面放開一說。
2014年9月27日，鄭州一住房展會顯得比較蕭條，馬路邊一排廣告員舉著廣告牌宣傳，可是咨詢者並不多。
南都記者從業內瞭解到，目前全國僅個別城市對首套房的認定是"賣一買一"，且還清之前貸款的可算首貸，也就是說還是"認房也認貸"，隻不過是還清瞭的不算，所以力度非常非常小，但完全不是坊間傳聞的"隻要還清都算首套"。
"按當前已取消41座限購城市的樓市效果與作用看，總體樓市並未因取消限購起到'復蘇與回暖'的目的，市場呈現成交量上升'曇花一現'景象。"
業內發現，由於同期銀行信貸沒有同步放松，導致能入市購房的還是那些資金實力較強的客戶群體。等於說最能大面積、大力度支撐樓市的剛需客戶的購房力還沒有釋放。
周峰接受南都記者采訪時表示，如果要保證樓市重新回到健康的發展軌道，必須要依靠信貸市場能給予房貸業務更多的支持。
金九銀十測溫樓市春天尚未到 調整或剛剛開始
南都記者從大型開發商內部人士處獲悉，有部分房地產項目想盡辦法在價格、利率上做"粉飾"，避免高額利率嚇壞買傢。舉例來說，將房屋標價調高以沖抵利息，或者利息的一半返到房價上，一半讓客戶支付。鄧浩志認為，"羊毛總是出在羊身上，"如果貸3年，不少貸款者都要支付占貸款總額50%-75%的利息，額度驚人。
正是由於高額首付阻擋瞭更多剛需入市，待購房民眾又存在很高的資金需求，目前不少類金融機構或民間私募做起瞭首付貸款的生意。業內人士介紹，這些業務都針對房貸的首付，時間短則1-3年，但利息高達15%-25%。
即便各地風風火火取消限購，真的能為樓市帶來春天嗎？近日，南都記者聯系瞭武漢、南京、濟南、合肥等地區的開發商和業內人士發現，除瞭部分城市有短期的突然獲取購房資格人士密集入市現象，總體上並沒有明顯的跡象支撐顯示樓市回暖。
目前，中國各個地區住房結構和住房供需差異性強，存在極大的不均衡。不少機構建議，地方政府應從當地的不同情況出發，分析供求關系的結構性變化，對投機性需求和剛性住房需求加以區分，因地制宜、因需制宜，采取對策。
"用按揭貸款方式來購房還受到其他方面因素影響，典型的就是，宏觀環境的下行影響市場對房地產市場的信心，另外引入住宅房地產稅也可能減少購房預期。"在鐘良看來，信貸政策雖然重要，但也未必就是"萬能藥"。
一二線核心區域隻是微調
盡管各地都積極放松限購瞭，70城房價"照跌不誤"。
以廣州為例，這一輪降價潮難以讓樓市顯現"金九"成色，即使首套房貸放寬的利好消息被證實，短時間內廣州樓市成交低迷格局依舊難改。
根據搜房監控數據，2014年9月前3周，廣州全市新建商品房成交量為3011套，相比去年同期的4666套下降瞭35.5%。在持續的疲軟之下，廣州開發商隻能紛紛以價換量去庫存。
時代地產、越秀地產等不少大中型開發商就坦承，在今年下半年或許還會有市場困難，特定條件下隨行就市，會考慮價格策略。
以武漢為例，7月18日下午，武漢的限購政策正式放寬，140平米以上的住房(包括新建商品房和二手房)不再納入限購范圍。對於本科及以上學歷的高學歷人才，在武漢本市購買住房隻需要提供近一年內的納稅和社保繳納的證明材料。
在不少開發商看來，"金九銀十"作為傳統的銷售旺季，房企的推盤力度勢必加大。隨著地方救市力度的加大，購房者觀望情緒將淡化，積極入市的情緒會強化。
多位房地產專傢向南都記者表示，為瞭迎合此類購房需求及加快去庫存的速度，房企的降價促銷力度仍會加大。
亞太城市房地產研究院認為，考慮到供求雙方的策略調整，預計9月份的成交將比8月出現明顯反彈，即9月有望迎來一波小高峰。"但70大中城市房價將持續下跌，12月份不會止跌，預計在2015年上半年才會止跌。"
在率先調整限購政策的城市中，僅呼和浩特成交出現明顯回升，無錫、南寧、沈陽、蘭州、溫州則在政策放松初期出現短期成交沖高現象，之後又逐漸恢復至今年3月以來的水平。廈門及天津則幾乎對政策調整未作出任何反應。
第二階段是省級取消限購與一攬子的樓市刺激計劃，以"閩八條"為代表。截至9月28日，全國共有8個省政府出臺取消限購與一攬子的樓市文件。第三階段是央行和銀監會授意和引導商業銀行對個人房貸進行支持。目前所謂"救市"主要在第一、第二階段，因放松信貸的"救市"力度與幅度有限，效果與作用不明顯。因此，今年第四季度開始，地方政府會加大"救市"。
"很多地方不限購，也很難賣出去很多房子。"在華中地區開發多個項目的金港房地產副總經理夏禮國就告訴南都記者，對於樓市的限購也好、取消限購也好，開發商從來都是被動的，對於發展商而言比較重要的是學會加強自身抵抗政策風險的能力，在拿地的風險評估上謹慎再謹慎。
綜合來看，真實影響樓市走勢的舉措，表現在幾大方面：一是信貸的寬松，譬如兩次定向降準與一次全面降準。二是房貸的放松，譬如首套、二套房貸的首付、利率下降。但是目前執行力缺乏，需要等時機。三是財政、稅、現金的補貼政策。四是政府回購商品房做保障房的政策。而決定樓市未來走勢的政策，關鍵可能就是房貸與信貸及金融政策。
不少業內人士認為，救市、限貸政策大幅度調整都是可能的。而現在可能還隻是調整的開始。
采寫：南都記者陳琳琳 圖片由CFP提供
新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2014-09-29/08244489406.shtml
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